Kan een verhuurder van de ene op andere dag geld in rekening brengen voor een voorziening die altijd kosteloos was? En is dit netjes?

“Als er voor de kentekenplaatsen al een overeenkomst is tussen de huurder en Lefier, kan Lefier het betaald parkeren simpelweg invoeren door de prijs te verhogen. Omdat de verhuurder eigenaar is van de parkeerplaatsen, mag zij zelf voorwaarden stellen voor de huur van een parkeerplaats. Zij mag dus een prijs voor de huur van de parkeerplaatsen vaststellen, ook als de voorziening eerder gratis was.

Alleen mededelen dat er betaald moet gaan worden en vervolgens kosten in rekening brengen is niet voldoende, omdat er dan nog geen overeenkomst gesloten is. In de brief van Lefier staat dat bewoners aan Lefier moeten laten weten dat zij gebruik willen maken van de nieuwe parkeerregeling. Hiermee zouden de bewoners een overeenkomst aangaan met Lefier.
Een verhuurder mag bewoners niet verplichten om een parkeerplaats te huren als dit een onredelijk voordeel zou opleveren. Dit betekent dat de verhuurder hier veel meer mee bereikt dan de huurder zelf. Om te oordelen of er geen sprake is van onredelijk voordeel, moet worden gekeken naar de parkeerkosten. Voor de huur van een parkeerplek bij Lefier wordt €15 per maand gevraagd, wat neerkomt op €180 per jaar. Een bewonersvergunning van de gemeente voor de openbare weg kost €49,92 per jaar in deze wijk. De huur van een parkeerplek is dus aanzienlijk duurder, terwijl in de brief van Lefier wordt aangegeven dat dit in verhouding zou staan met de kosten voor een bewonersvergunning aan de openbare weg. Het gaat hier om sociale huurwoningen, dus de bewoners hebben vaak niet veel extra geld te besteden. Het zou te verwachten zijn dat de kosten voor een parkeerplaats inderdaad vergelijkbaar zouden zijn met de kosten voor een bewonersvergunning. Hier zou dus sprake kunnen zijn van onredelijk voordeel. Wel zijn de kosten lager dan de meeste andere parkeerplaatsen die Lefier verhuurt.
In de algemene voorwaarden van Lefier wordt niks bepaald over parkeren. Daarom wordt er van uit gegaan dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats een aparte overeenkomst zal zijn. De huur van de woning en de huur van de parkeerplaats staat dus los van elkaar. In theorie hebben de bewoners van de woningen van Lefier vrije keuze om te bepalen of zij wel of niet gebruik willen maken van de parkeerplaatsen bij hun woning. In de praktijk is het lastig om je auto op een andere plek te parkeren, omdat er op de openbare weg betaald moet worden om te parkeren en bewoners geen parkeervergunning aan kunnen vragen als er nog plekken bij Lefier vrij zijn. Toch kan dit niet worden gezien als verplichting om een parkeerplaats te huren van Lefier. De bepalingen van de gemeente staan namelijk los van het beleid van Lefier.
Een verhuurder mag er dus voor kiezen om geld te gaan vragen voor een voorziening die eerder gratis was. Of dit netjes is of niet, is over te discussiëren.

Mag de Gemeente bewoners de keus ontnemen en hen verplichten tot het huren van een plek van Lefier?
“De gemeente is zelf verantwoordelijk voor de manier van parkeren in de openbare gemeentelijke ruimte. … Een belangrijk doel van het parkeerbeleid van de gemeente Groningen is om de parkeerdruk te verminderen. Omdat Lefier zelf parkeerruimte aanbiedt aan haar huurders, hebben zij een andere mogelijkheid van parkeren buiten de openbare ruimte. Hierdoor worden er minder auto’s geparkeerd in de openbare ruimte. Dit helpt juist mee aan het doel van de gemeente Groningen, dus de gemeente kan bepalen om geen parkeervergunning af te geven aan de huurder van Lefier. Er is hier sprake van een voorliggende voorziening, een mogelijkheid om te parkeren zonder dat hiervoor een vergunning aangevraagd hoeft te worden. Hiermee worden de bewoners niet verplicht tot het huren van een plek bij Lefier, ook al lijkt dit wel zo.”

Wordt hier niet erg onverschillig omgegaan met het (belangrijke) werk van mantelzorgers?
“In de brief van Lefier wordt aangegeven dat zij een eigen parkeerplek kunnen huren of een bezoekerspas aan kunnen vragen. Met zo’n bezoekerspas kunnen mensen die op bezoek komen bij de huurder, dus ook mantelzorgers, gratis parkeren op de openbare weg. Door dit juist apart in de brief nog te vermelden, wordt extra aandacht gegeven aan de mantelzorgers. Op deze manier laat Lefier dus zien dat zij rekening houdt met het bezoek van bewoners en specifiek het feit dat er mantelzorg wordt verleend bij bewoners.”

Reactie lezers op parkeervergunningen CasPoMor
We waren ook benieuwd wat de lezers van de wijkkrant hiervan vonden.
De eerste reactie die we ontvingen liet helemaal niets aan duidelijkheid over: ”Ik ben er volkomen mee eens wat Lefier gaat doen om de parkeerplaats bij de flats te gaan verhuren en de parkeerplaatsen gaan afsluiten. Ik woon zelf in de Castorflat.”.

Iemand anders liet weten het niet netjes te vinden dat Lefier de gemaakte kosten voor een kentekenplaats niet wil compenseren: “Als bewoner van de Castorstraat worden we voor het blok gezet door Lefier, betalen of je hebt geen plek. Hierover contact met ze gehad omdat ik nu ook een plek met kentekenplaat heb. Daarvoor moest ik 50 euro en 22 euro voor de kentekenplaat betalen of ik die dan terug gestort krijg. Hun antwoord was nee daar hebt u voor mogen staan, dus ze pikken al het geld van alle parkeerplekken in, en nu moeten we ook nog 15 euro in de maand betalen voor een plek waar ik al voor betaald heb. En er werd verteld dat je voor minimaal 6 maand moet huren. In de flats wonen veel mensen met het minimum waar 15 euro al veel is, maar als huurder hebben we niet zoveel inbreng.”

Ook kregen we een reactie van een raadslid van de SP.
“Wat we missen in jullie artikel is de kosten kant: Bewoners van de flats die een parkeerplek wilden betaalden eenmalig € 50,- en in de nieuwe situatie € 15,-. Elke maand weer opnieuw. Dat is € 180,- per jaar terwijl een straatparkeer vergunning van de gemeente iets meer dan € 50,- per jaar kost. Wij vinden dit een schandalige kostenverhoging: van €50,- eenmalig naar € 180,- elk jaar weer opnieuw en dat nog eens € 130,- meer dan de parkeervergunning van de gemeente. Temeer dat in de flats mensen met lage inkomens wonen …” De SP heeft ook een jurist naar deze zaak laten kijken. Ook zijn bevindingen kunt u onderaan dit artikel lezen.

De laatste reactie ontvingen we van een bewoner van de Polluxflat. Hij verbaast zich vooral over de haast die Lefier heeft om de heffing in te voeren. En dat mensen van buitenaf nog wel gratis mogen parkeren totdat de slagboom er is.
“Ik ben in het bezit van een eigen auto en parkeer deze op de toegewezen plek bij de Polluxflat. Tot nu toe was dat kosteloos, afgezien van het oorspronkelijk aanvragen van een eigen parkeerplek en het plaatsen van een kentekenplaatje tegen een eenmalig tarief van 50 euro. Tot zover het goede nieuws.

Ook ik ontving in augustus een brief van Lefier waarin de aanstaande verplichting tot het betalen van een parkeerbedrag van 15 euro per maand vanaf januari 2022, werd aangekondigd. Een onaangename verrassing. “…
Lefier wil starten met het heffen van parkeergeld per januari 2022. Mij lijkt dat nog te vroeg. Niet alleen hebben we sinds augustus 2021 niets meer van Lefier vernomen over dit onderwerp, maar ook is ons … nog steeds niet een nieuwe, definitieve plek toegewezen zoals werd toegezegd. Ik heb weet dus nog steeds niet welke plek ik krijg toegewezen … Om daarop vooruitlopend vanaf januari 2022 al contributie te gaan heffen lijkt me niet juist. Eerst wil ik weten welke plek ik krijg, daarna wil ik de mogelijkheid hebben er wel of niet mee in te stemmen en pas daarna, na instemming, wens ik voor de plek gefactureerd te worden. Lijkt me niet onlogisch. …

Bovendien vind ik het niet eerlijk wanneer als argument om parkeergeld te gaan heffen door Lefier geldt, dat voor de omliggende straten in het voorjaar van 2022 betaald parkeren wordt ingevoerd, wij als bewoners van CasPoMor al per 1 januari 2022 worden aangeslagen. Veel eerlijker zou zijn om beide zaken gelijktijdig in te voeren. Betaald parkeren in het voorjaar, dan CasPoMor ook in het voorjaar!

Tenslotte vind ik het niet juist dat we al per 1 januari 202s gaan betalen voor parkeren, wanneer er nog geen toegangsslagboom is geïnstalleerd. Dit betekent dat gasten van buitenaf (zoals personeel van het Winkelcentrum Paddepoel dat bij ons de auto parkeert), na 1 januari 2022 de auto nog steeds op vrije plekken kan zetten zonder ervoor te betalen als er geen slagboom is. Blijkbaar kunnen zij dan nog vrijelijk toegang krijgen. Dat zou wat mij betreft niet fair zijn. En dat is nog een argument om betaald parkeren CasPoMor pas in te voeren als de slagboom er is (bv. ook in het voorjaar) en zeker niet eerder!”

Reactie Lefier

We hebben ook Woningstichting Lefier om een reactie gevraagd. Deze kwam van Eefje Keuper adviseur communicatie Lefier

Lefier en meerdere bewoners hadden al geruime tijd de wens om het parkeerterrein af te sluiten, omdat we zien dat veel niet-bewoners er gebruik van maken. Nu de gemeente betaald parkeren in de wijk gaat invoeren, wordt dat risico nog groter. We willen dat het parkeerterrein beschikbaar blijft voor bewoners van de flats. In overleg met de bewonerscommissie hebben we daarom besloten om het parkeerterrein vanaf januari 2022 af te sluiten. Bewoners kunnen dan tegen betaling een eigen parkeerplek huren. Zo zijn ze altijd verzekerd van een plek. We hebben van veel bewoners positieve reacties gekregen op dit plan.
De huurprijs is hoger dan de prijs voor een parkeervergunning bij de gemeente, maar daar staat tegenover dat je je auto kunt parkeren op een vaste eigen plek, op een afgesloten terrein. Om de pijn voor bewoners toch een beetje te verzachten, is de huurprijs voor een parkeerplaats hier een stuk lager dan gebruikelijk is bij andere flats van Lefier.
Het was de bedoeling dat de slagboom per 1 januari 2022 geplaatst zou worden. Omdat de voorbereidingen meer tijd vragen dan verwacht wordt dat helaas later. Uiteraard gaan bewoners pas huur betalen voor hun parkeerplaats vanaf het moment dat de slagboom er staat, dus niet al in januari.

ONDERZOEK Eline Ottens van WIJS (Integraal)

Betaald parkeren in Paddepoel
Naar aanleiding van een anonieme brief is aan WIJS Groningen gevraagd een uitleg te
geven over het nieuwe parkeerbeleid van Lefier en de gemeente Groningen. Zoals
misschien wel bekend is, heeft de gemeente Groningen besloten om per 1 januari betaald
parkeren in Paddepoel in te voeren. Om overlast op de eigen parkeerplaatsen te voorkomen,
heeft Lefier besloten om hun parkeerplaatsen af te sluiten met slagbomen. Bewoners en
externen kunnen een parkeerplaats huren. Daarnaast heeft de gemeente Groningen
besloten dat zij pas parkeervergunningen voor bewoners gaat geven als alle parkeerplaatsen
van Lefier verhuurd zijn. Mag dit allemaal?

Mag de Gemeente bewoners de keus ontnemen en hen verplichten tot het huren van
een plek van Lefier?
De gemeente is zelf verantwoordelijk voor de manier van parkeren in de openbare
gemeentelijke ruimte. De gemeente Groningen mag met haar eigen Parkeerverordening
gemeente Groningen parkeerbeleid ontwikkelen. Dat zij dit mag, staat in artikel 149
Gemeentewet en artikel 2a Wegenverkeerswet 1994. De gemeente mag ook besluiten om
betaald parkeren in te voeren op grond van artikel 225 lid 1 Gemeentewet. De gemeente
mag dus nieuwe regels opstellen.
Een belangrijk doel van het parkeerbeleid van de gemeente Groningen is om de parkeerdruk
te verminderen. Omdat Lefier zelf parkeerruimte aanbiedt aan haar huurders, hebben zij een
andere mogelijkheid van parkeren buiten de openbare ruimte. Hierdoor worden er minder
auto’s geparkeerd in de openbare ruimte. Dit helpt juist mee aan het doel van de gemeente
Groningen, dus de gemeente kan bepalen om geen parkeervergunning af te geven aan de
huurder van Lefier. Er is hier sprake van een voorliggende voorziening, een mogelijkheid om
te parkeren zonder dat hiervoor een vergunning aangevraagd hoeft te worden. Hiermee
worden de bewoners niet verplicht tot het huren van een plek bij Lefier, ook al lijkt dit wel zo.
https://www.gic.nl/nieuws/betaald-parkeren-in-onder-andere-paddepoel-selwerd-corpus-den-
hoorn-en-delen-hoornse-meer

Wordt hier niet erg onverschillig omgegaan met het (belangrijke) werk van
mantelzorgers?
Als laatste werd de vraag gesteld of er niet erg onverschillig wordt omgegaan met het
(belangrijke) werk van mantelzorgers. In de brief van Lefier wordt aangegeven dat zij een
eigen parkeerplek kunnen huren of een bezoekerspas aan kunnen vragen. Met zo’n
bezoekerspas kunnen mensen die op bezoek komen bij de huurder, dus ook mantelzorgers,
gratis parkeren op de openbare weg. Door dit juist apart in de brief nog te vermelden, wordt
extra aandacht gegeven aan de mantelzorgers. Op deze manier laat Lefier dus zien dat zij
rekening houdt met het bezoek van bewoners en specifiek het feit dat er mantelzorg wordt
verleend bij bewoners.

Reactie jurist SP op parkeerprobleem 

Contract parkeerplaats, 22-10-2015
Artikel : De huurovereenkomst is per 22-10-2015 aangegaan voor onbepaalde tijd
Artikel 3.4: Verhuurder is gerechtigd de overeenkomst eenzijdig te beëindigen als de parkeersituatie wijzigt en/of het terrein wordt gewijzigd. Hiervoor geldt een opzegtermijn van 1 maand.
De verschuldigde prijs is éénmalig € 50,-.

Conclusies onderzoek Huismeesters (brief 2)
181 bewoners hebben een auto. Er is voldoende plek op de bestaande parkeerterreinen.
Administratie parkeerplaatsen en kentekens niet op orde.
Als betaald parkeren wordt ingevoerd dan verandert de situatie wellicht. Er wordt verder gegaan met een plan om ervoor te zorgen dat bewoners ook dan op eigen terrein kunnen parkeren.

Brief bewijs kenteken, eerste helft 2021 (brief 3)
Bewoners worden om een kentekenbewijs gevraagd omdat er is gebleken dat mensen en parkeerplaats hebben om auto’s te parkeren die niet op eigen naam staan. Dit is eerder in goed vertrouwen gebeurd. Nu wordt om een bewijs van auto op eigen naar gevraagd.

Brief wijziging contract, 19-08-2021
Het parkeerbeleid wordt herzien omdat:
Invoering betaald parkeren Paddepoel
Minder parkeerplaatsen openbare weg door weghalen van een deel van de Castor- en Polluxstraat
Onoverzichtelijke administratie kentekens
Er wordt een grotere parkeerdruk verwacht door de invoering van betaald parkeren. Ze willen dat bewoners zoveel mogelijk op eigen terrein kunnen parkeren. Ook willen ze een correcte administratie.
Het afsluiten met hefbomen is de beste optie. Dit kost geld. Daarom wordt er maandelijkse huur gevraagd ad. € 15,- per maand (€ 180,- per jaar). Dit bedrag is bewust laag gehouden en sluit aan bij kosten van een bewonersvergunning voor de openbare weg.

Beoordeling
Het contract kan worden gewijzigd als de parkeersituatie en/of het terrein wordt gewijzigd.
Huurprijs per maand is ingegeven door het plaatsen van slagbomen. De slagbomen worden geplaatst vanwege de onjuiste administratie. Ook wordt er parkeerdruk verwacht vanwege betaald parkeren en willen ze dat bewoners zoveel mogelijk op eigen terrein kunnen parkeren, tegelijkertijd wordt geconcludeerd dat er voor alle bewoners met een auto voldoende parkeerplaatsen zijn. Er is dus sprake van een mogelijke toekomstige situatie waarvan niet zeker is of die zich gaat voordoen (althans dit is niet onderbouwd). Wellicht wordt de parkeersituatie in de buurt gewijzigd (want betaald parkeren) of wordt het terrein gewijzigd vanwege het plaatsen van de slagbomen. Deze begrippen zijn niet nader omschreven in het contract.
Vragen:
Is dit aan te merken als een wijziging van de parkeersituatie zoals bedoeld in het contract?
Is dit aan te merken als een wijziging van het terrein zoals bedoeld in het contract?

Vraag 1:
Het betaald parkeren wordt per 1 maart 2022 ingevoerd, terwijl de huurprijs voor de parkeerplek per 1 oktober 2021 ingaat;
Er is niet onderbouwd waarom het betaald parkeren (relevante) gevolgen heeft voor de parkeersituatie op het betreffende parkeerterrein;
Er is enkel aangegeven dat dit mogelijk in de toekomst de parkeerdruk doet toenemen;
Waarom dit dan mogelijk het geval is, is niet bekend en ook niet (zonder meer) logisch. Immers; er is voor alle bewoners met eigen auto voldoende parkeerplek. De (in de brief beschreven) verwachting dat in de toekomst het aantal auto’s alleen maar toeneemt, waardoor de druk zou kunnen toenemen, is ook niet onderbouwd en ook niet (zonder meer) logisch of een feit.
De (nog te wijzigen) parkeersituatie is op dit moment dus niet het probleem;
Het mogelijke probleem in de toekomst is niet onderbouwd;
Dit te meer nu is bevestigd dat er voldoende plek voor alle bewoners met een eigen auto is (brief 2).
Conclusie: er is sprake van een wijziging van de parkeersituatie, maar redelijkerwijs moet die parkeersituatie betrekking hebben op en (voldoende) relevant zijn voor parkeren op het parkeerterrein. Het is immers logisch dat dit niet om een parkeersituatie van een willekeurige plek gaat. Dit is hierin niet onderbouwd waardoor het belang van de verhuurder bij het beëindigen/wijzigen van het contract op deze grond mogelijk onvoldoende is.

Vraag 2:
Wel is nu wel het probleem: de gebrekkige administratie.
(Mede) om een goede administratie bij te houden worden slagbomen geplaatst;
Dit kan mogelijk worden opgevat als het wijzigen van (de toegang tot) het terrein;
Immers, de slagbomen worden duurzaam met de grond verenigd om daar ter plaatse te blijven en staan in functionele relatie tot het parkeerterrein;
De wijziging van het terrein moet voldoende in relatie staan tot het bieden van de parkeergelegenheid;
Deze slagbomen moeten betaald worden;
Daarom wordt er maandelijkse huur gevraagd.
Conclusie: De wijziging van het terrein is mogelijk een grondslag voor beëindiging/wijziging van het contract. Wel is het de vraag of:
1) het plaatsen van de slagbomen inderdaad de beste (goedkoopste) optie is (daarover is geen informatie); en
2) of de wijziging in een maandelijkse huur in verhouding staat tot de wijziging van het terrein/ de slagbomen t.o.v. een eventueel voordeel dat de huurder heeft (kosten verhuurder en baten huurder). Het is onbekend of dit een verdienmodel is voor de verhuurder, aangezien geen onderbouwing is gegeven voor de kosten van de slagbomen. Wellicht bespaart de verhuurder ook administratiekosten nu de slagbomen daar worden neergezet. Hierin kan tevens worden meegewogen dat de huurder -zoals ik het begrijp- geen voordelen ondervindt van de slagbomen. De huurder huurde de plek en blijft dan doen, maar nu voor € 180,- per jaar.
In dit licht is de vraag: dienen de kosten van deze wijziging ten laste te komen van de huurder, nu het plaatsen van de slagbomen eigenlijk gaat (lijkt te gaan) om (administratieve) ontlasting van de verhuurder en de huurder hiervan geen voordelen ondervindt (lijkt te ondervinden; voordeel is niet nader onderbouwd behalve met de stelling dat men wil dat huurder ook in de toekomst op eigen terrein kunnen parkeren)?
De conclusie hiervan kan zijn dat dit onredelijk is en dat dit niet op deze manier mag. Dit is wel gebaseerd op aannames.

Tot slot: overige wijzigingsronden
De overeenkomst kan ook vanwege andere redenen door de verhuurder gewijzigd worden, als dit niet onredelijk is tegenover de huurder en de verhuurder voldoende belang heeft (het is een belangenafweging). Aangezien er limitatief geformuleerde afspraken over de beëindiging zijn gemaakt dient in eerste instantie daarnaar te worden gekeken. Indien voortzetting van het contract onevenredig is voor de verhuurder/zijn belang zwaarder weegt is dit anders. Dat daarvan sprake is, is nu niet door de verhuurder bewezen. En er geldt in principe: wie stelt bewijst. In dit geval zou de verhuurder stellen dat het contract niet onder de gegeven voorwaarden kan worden voortgezet, dan dient hij dat ook te bewijzen.

Conclusie
Het is mogelijk dat de huurder een kans maakt, maar daarvoor moet meer worden uitgezocht.